Verkehrswert bei Scheidung: Immobilie richtig bewerten

Die Scheidung ist beschlossen oder steht kurz bevor – und das Haus oder die Wohnung, die Sie gemeinsam gekauft haben, steht noch immer in beider Namen im Grundbuch. Vielleicht sind Sie ausgezogen, vielleicht ist Ihr Partner ausgezogen, und trotzdem dreht sich fast jedes Gespräch darum: Was ist die Immobilie wert? Was bekomme ich? Wofür bin ich noch haftbar? Dieser Artikel erklärt, in welcher Reihenfolge diese Fragen entschieden werden und woran es in der Praxis typischerweise hängt.

Der Verkehrswert: Die gemeinsame Zahl, bevor alles andere entschieden wird

Bevor ein Zugewinnausgleich berechnet werden kann, bevor ein Partner den anderen auszahlt, bevor über Verkauf oder Übernahme verhandelt wird – es braucht eine Zahl, auf die sich beide verlassen können. Diese Zahl ist der Verkehrswert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Der Unterschied zwischen einem professionellen Verkehrswertgutachten und einer Online-Schätzung oder einer informellen Maklereinschätzung ist nicht nur eine Frage der Genauigkeit, sondern der Verwertbarkeit. Ein Gutachten nach ImmoWertV legt jeden Schritt der Herleitung schriftlich nieder: welche Vergleichsobjekte herangezogen wurden, welcher Bodenrichtwert gilt, welcher Zustand und welche Eigenschaften des Gebäudes bewertet wurden. Es kann vor Gericht eingebracht werden und ist einer der wenigen Bausteine, auf die sich beide Seiten gemeinsam stützen können – selbst wenn zwischen ihnen nichts mehr selbstverständlich ist.

Wer auf eine Einigung hofft, ohne einen gemeinsamen Ausgangswert zu haben, führt keine Verhandlung. Er führt zwei getrennte Gespräche über zwei unterschiedliche Immobilien, die zufällig dieselbe Adresse tragen.

Wie der Verkehrswert in der Region Stuttgart ermittelt wird

Die ImmoWertV kennt drei Bewertungsverfahren, die je nach Art der Immobilie und verfügbarer Vergleichsdaten eingesetzt werden:

• Vergleichswertverfahren: Das häufigste Verfahren für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Der Wert wird aus tatsächlich erzielten Preisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Stuttgart veröffentlicht regelmäßig Kaufpreissammlungen und Bodenrichtwerte, auf die ein Gutachter zurückgreift.
• Ertragswertverfahren: Eingesetzt bei vermieteten Objekten und Renditeobjekten. Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Nettomieterträgen.
• Sachwertverfahren: Angewendet, wenn keine ausreichenden Vergleichspreise vorliegen oder das Objekt besondere Merkmale aufweist, die einen direkten Vergleich nicht zulassen.

In der Praxis werden diese Verfahren häufig kombiniert, und ein Gutachter begründet, welchem Ergebnis er welches Gewicht gibt. Ein seriöses Gutachten enthält diese Begründung explizit – ohne sie ist das Ergebnis eine Behauptung, keine Herleitung.

Für den Stuttgarter Raum gilt: Die Wertunterschiede zwischen den Stadtteilen und den umliegenden Gemeinden sind erheblich. Was in Stuttgart-Süd oder Degerloch gilt, lässt sich nicht einfach auf Zuffenhausen oder auf Kommunen im Landkreis Ludwigsburg übertragen. Jede Bewertung muss auf den lokalen Marktdaten aufbauen.

Zugewinnausgleich: Was der Stichtag für die Immobilienbewertung bedeutet

Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft hat bei der Scheidung derjenige Ehegatte, der während der Ehe mehr Vermögen aufgebaut hat, die Hälfte des Überschusses an den anderen auszugleichen. Die Grundlage ist in den §§ 1372 ff. BGB geregelt. Hinweis: Dieser Abschnitt dient der rechtlichen Orientierung und ersetzt keine anwaltliche Beratung. Stand: Oktober 2026.

Für die Immobilienbewertung ist der Stichtag entscheidend: Das Endvermögen wird nicht zum Zeitpunkt des rechtskräftigen Scheidungsurteils berechnet, sondern zum Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags – also dem Tag, an dem der Antrag dem anderen Ehegatten durch das Familiengericht förmlich zugestellt wird. Das ist in § 1384 BGB ausdrücklich geregelt.

Was das für die Bewertung heißt: Nicht der Verkaufspreis, der später erzielt wird, nicht der Wert zum Zeitpunkt des Auszugs, sondern der Verkehrswert zu diesem Stichtag zählt für den Zugewinnausgleich. Wertsteigerungen nach dem Stichtag fallen nicht mehr in den Ausgleichszeitraum.

Häufig unterschätzt wird außerdem die Frage des Anfangsvermögens: Wurde die Immobilie ganz oder teilweise aus Mitteln finanziert, die einem Partner bereits vor der Ehe gehörten – aus einer Erbschaft, einer Schenkung oder dem Erlös aus dem Verkauf eines eigenen Objekts –, kann das sein Anfangsvermögen erhöhen und damit seinen rechnerischen Zugewinn mindern. Dafür braucht es Belege: Kontoauszüge, Schenkungsverträge, notarielle Dokumente. Wer diese Frage erst beim Anwaltsgespräch stellt, sollte mit zeitlichem Aufwand für die Zusammenstellung rechnen.

Drei Wege aus dem Miteigentum

Für eine gemeinsam gehaltene Immobilie kommen in der Praxis fast immer dieselben drei Wege in Betracht. Welcher davon wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt vom Verkehrswert, vom offenen Darlehensstand, der persönlichen Bonität und der Einigungsbereitschaft beider Seiten ab.

Auszahlung: Einer übernimmt, einer geht

Ein Partner möchte in der Immobilie wohnen bleiben, der andere zieht aus und wird ausgezahlt. Der auszuzahlende Betrag ergibt sich vereinfacht aus dem halben Verkehrswert abzüglich der Hälfte der noch offenen Darlehenssumme. Auch hier ist der belastbare Verkehrswert der Ausgangspunkt – eine zu niedrig angesetzte Zahl schadet der ausziehenden Seite, eine zu hoch angesetzte der übernehmenden.

Steuerlich bedeutsam: Die Übertragung eines Miteigentumsanteils zwischen Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung löst grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer aus. § 3 Nr. 4 GrEStG befreit Erwerbe durch den Ehegatten des Veräußerers, § 3 Nr. 5 GrEStG entsprechend Erwerbe durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung. Diese Befreiung gilt ausschließlich für Übertragungen zwischen den Ehegatten selbst – nicht beim Verkauf an Dritte. Stand: Oktober 2026.

Gemeinsamer Verkauf an Dritte

Wenn kein Partner die Immobilie übernehmen kann oder möchte, ist der Verkauf an einen Dritten die transparenteste Lösung: Der Markt bestimmt den Preis, das Darlehen wird abgelöst, und der verbleibende Erlös wird aufgeteilt. Voraussetzung ist, dass der Verkaufspreis die offene Darlehenssumme übersteigt – bei Objekten, die in einer Hochpreisphase teuer finanziert wurden, ist das keine Selbstverständlichkeit.

Steuerlich ist zu prüfen, ob die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG gilt: Hat die Immobilie nicht ausschließlich als Eigenheim gedient und liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann der Verkaufsgewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein. Die Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht mit dem Grundbucheintrag. Eine Ausnahme gilt, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren durchgehend selbst bewohnt war. Die steuerliche Beurteilung sollte ein Steuerberater vornehmen. Stand: Oktober 2026.

Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG: Der kostspielige Ausweg

Wenn keine Einigung möglich ist, kann jeder Miteigentümer beim zuständigen Amtsgericht die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG beantragen. Das Gericht ordnet die öffentliche Versteigerung des Grundstücks an; der Erlös wird anschließend unter den Miteigentümern aufgeteilt.

In der Praxis erzielt eine Teilungsversteigerung regelmäßig deutlich niedrigere Erlöse als ein freihändiger Verkauf. Hinzu kommen Gerichtskosten und eine oft mehrmonatige Verfahrensdauer. Die Teilungsversteigerung ist kein Mittel, das eine Einigung erzwingt – sie ist ein Verfahren, das für beide Seiten teurer endet als eine gemeinsame Lösung. Ein Verkehrswertgutachten zeigt vorab, auf welchem Niveau ein Versteigerungserlös realistischerweise liegen könnte.

Das gemeinsame Darlehen: Beide haften, bis die Bank entlässt

Ein häufig unterschätzter Punkt: Das gemeinsam aufgenommene Immobiliendarlehen besteht nach der Trennung unverändert fort. Beide Eheleute haften der Bank gegenüber als Gesamtschuldner – unabhängig davon, wer in der Wohnung lebt, wer die Raten tatsächlich zahlt und was in einer Scheidungsfolgenvereinbarung steht. Eine interne Absprache zwischen den Ehegatten ändert die Haftung gegenüber dem Kreditinstitut nicht.

Damit sich einer der Partner aus der Haftung lösen kann, muss die Bank seiner Entlassung ausdrücklich zustimmen. Sie ist dazu nicht verpflichtet und wird die Entlassung nur dann bewilligen, wenn der verbleibende Kreditnehmer nach ihrer Einschätzung die vollständige Tilgung allein tragen kann. Je nach Darlehensbetrag kann das eine Umfinanzierung zu anderen Konditionen erfordern.

Wer eine Übernahme plant, sollte die Frage der Schuldentlassung frühzeitig – idealerweise vor der Einigung über den Übernahmepreis – mit der finanzierenden Bank klären. Eine Übernahme, die daran scheitert, dass die Bank nicht mitzieht, kostet Zeit, Vertrauen und in manchen Fällen bereits gezahlte Anwalts- oder Notarkosten.

Die Ehewohnung in der Trennungszeit und die Nutzungsvergütung

Während der Trennungszeit stellt sich die Frage, wer die gemeinsame Immobilie nutzen darf. § 1361b BGB regelt, unter welchen Voraussetzungen ein Ehegatte verlangen kann, dass ihm die Ehewohnung zur alleinigen Nutzung überlassen wird – insbesondere wenn das Zusammenleben unzumutbar ist. Im Streitfall entscheidet das Familiengericht. Stand: Oktober 2026.

Für Miteigentümer relevant: Verlässt einer die Immobilie, nutzt der verbliebene Partner dessen Anteil, ohne dafür zu zahlen. Daraus kann ein Anspruch auf Nutzungsvergütung entstehen, der sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert. Ob und ab wann dieser Anspruch besteht, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Wann er geltend zu machen ist und wie er berechnet wird, sollte mit einem Familienrechtsanwalt besprochen werden.

Was für den Stuttgarter Raum konkret gilt

Stuttgart und sein Umland – die Landkreise Ludwigsburg, Böblingen, Esslingen und Rems-Murr-Kreis – zählen zu den Regionen mit überdurchschnittlichen Immobilienpreisen in Baden-Württemberg. Das hat konkrete Konsequenzen für Scheidungsverfahren mit Immobilienbeteiligung:

• Der Zugewinnausgleich fällt bei hohen Immobilienwerten entsprechend höher aus. Ein kleiner Bewertungsfehler übersetzt sich in einen großen Ausgleichsbetrag.
• Die Schuldentlassung durch die Bank ist bei hohen Finanzierungsvolumen schwieriger als in preiswerteren Lagen – das betrifft viele Objekte im Stuttgarter Raum.
• Bodenrichtwerte für den gesamten Stuttgarter Raum sind öffentlich beim Gutachterausschuss Baden-Württemberg abrufbar und geben einen ersten Anhaltspunkt für die Größenordnung einer Bewertung.
• Beim Verkauf an Dritte fällt in Baden-Württemberg Grunderwerbsteuer an; der Steuersatz beträgt derzeit 5,0 % des Kaufpreises (Quelle: Landesrecht Baden-Württemberg). Stand: Oktober 2026.

immozeit hat seinen Sitz in Kornwestheim und führt Bewertungen im gesamten Stuttgarter Raum aus erster Hand durch. Stadtteile Stuttgarts, der Landkreis Ludwigsburg, Böblingen, Esslingen und der Rems-Murr-Kreis gehören zum Kerngebiet. Bewertungsaufträge im Zusammenhang mit Trennung oder Scheidung werden regelmäßig ausgeführt – auch wenn beide Partner unterschiedliche Anwälte eingeschaltet haben.

Der nächste Schritt

Wenn eine Scheidung mit einer gemeinsamen Immobilie verbunden ist, ist ein belastbarer Verkehrswert die Grundlage für alles Weitere: für den Zugewinnausgleich, für die Auszahlung, für das Gespräch mit der Bank und für eine mögliche Einigung. Ein Gutachten, das vor Gericht standhält, schützt beide Seiten – und eine früh geklärte Zahl verhindert oft eine jahrelange Auseinandersetzung.

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