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Sie trennen sich, und die gemeinsame Immobilie steht zwischen Ihnen wie eine noch ungeklärte Frage. Vielleicht verhandeln Anwälte, vielleicht sprechen Sie noch direkt miteinander — irgendwann muss jemand klären: Was ist das Haus wert? Wer bleibt? Wer zahlt aus? Und was passiert mit dem Darlehen?
Die Antwort hängt von mehr als nur dem Marktwert ab. Sie hängt davon ab, wann ein bestimmter Stichtag liegt, wie das gemeinsame Darlehen behandelt wird, wer gerade in der Ehewohnung lebt — und welchen der drei möglichen Wege Sie am Ende gehen.
Drei Fehler tauchen in der Praxis immer wieder auf, und alle drei haben eins gemeinsam: Wenn sie passiert sind, lassen sie sich kaum mehr korrigieren.
Solange keine neutrale Bewertung vorliegt, redet jede Seite von ihrer eigenen Vorstellung. Das ist kein Vorwurf — wer emotional betroffen ist, schätzt anders. Ein Verkehrswertgutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) schafft eine gemeinsame Grundlage, auf die sich beide Seiten stützen können.
Idealerweise beauftragen beide Seiten gemeinsam einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Wenn das nicht möglich ist, kann das Familiengericht im Scheidungsverfahren einen Gutachter bestellen. In Stuttgart und der Region Mittlerer Neckar veröffentlichen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte regelmäßig Immobilienmarktberichte und Bodenrichtwerte — diese Daten sind eine nützliche Orientierung, ersetzen aber kein individuelles Gutachten für eine bestimmte Immobilie.
Ein wichtiger Unterschied, den Beteiligte häufig nicht kennen: Ein Makler schätzt den erzielbaren Verkaufspreis unter Marktbedingungen. Ein Sachverständigengutachten ermittelt den Verkehrswert nach einem normierten Verfahren. Für Zugewinnausgleich und gerichtliche Verfahren ist nur das Gutachten verwertbar.
Das gesetzliche Güterrecht der Zugewinngemeinschaft (§§ 1372 ff. BGB) sieht vor, dass der Zugewinn beider Ehegatten am Ende der Ehe ausgeglichen wird. Der Zugewinn ist die Differenz zwischen Anfangsvermögen (Wert der Vermögensgegenstände bei Eheschließung) und Endvermögen (Wert zum Stichtag).
Dieser Stichtag ist gesetzlich festgelegt: Es ist der Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehegatten zugestellt wird — also der Tag der Rechtshängigkeit nach § 1384 BGB. Weder der Tag des Auszugs noch der Tag der späteren Scheidung zählt.
Der Verkehrswert der Immobilie zu diesem Stichtag bestimmt, mit welchem Betrag die Immobilie ins Endvermögen eingeht. Ist die Immobilie seit der Eheschließung gestiegen, erhöht das den Zugewinnausgleichsanspruch. Hat ein Ehegatte die Immobilie bereits vor der Ehe besessen, geht ihr damaliger Wert ins Anfangsvermögen ein — was den ausgleichspflichtigen Zugewinn entsprechend mindert.
Wer die Bewertung erst nach dem Stichtag in Auftrag gibt, braucht einen Sachverständigen, der den Wert auf den Stichtag zurückrechnet. Das ist möglich, aber aufwändiger und anfälliger für Streit als eine zeitnahe Bewertung.
Orientierungshinweis: Die hier beschriebenen Regelungen beziehen sich auf die gesetzliche Zugewinngemeinschaft. Ehegatten, die im Ehevertrag Gütertrennung oder eine modifizierte Zugewinngemeinschaft vereinbart haben, unterliegen anderen Regeln. Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026.
Eine Immobilie, die gemeinsam finanziert wurde, bedeutet: Beide Ehegatten sind gegenüber der Bank Gesamtschuldner. Das ändert sich nicht durch Trennung, nicht durch den Auszug eines Partners, nicht durch einen Ehevertrag — es ändert sich erst, wenn die Bank einer Schuldnerfreistellung ausdrücklich zustimmt.
Die Bank ist dazu nicht verpflichtet. Sie wird die Bonität des übernehmenden Ehegatten prüfen und kann die Freistellung ablehnen, wenn die Kreditfähigkeit aus ihrer Sicht nicht hinreichend gesichert ist. Das kann die Übernahme der Immobilie durch einen Partner in der Praxis blockieren — selbst wenn sich beide Ehegatten bereits einig sind.
Wer als übernehmender Ehegatte das Darlehen allein tragen will, sollte frühzeitig mit der finanzierenden Bank klären, ob und zu welchen Konditionen eine Schuldnerfreistellung möglich ist. Eine Einigung zwischen den Ehegatten ist für die Bank nicht bindend. Auch eine notarielle Übertragung der Immobilie ändert daran nichts — wer im Darlehensvertrag steht, haftet weiter, bis die Bank dem Wechsel zustimmt.
Während der Trennungszeit regelt § 1361b BGB die Nutzung der gemeinsamen Ehewohnung. Ein Ehegatte kann vom anderen die Überlassung der Wohnung verlangen, wenn das notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden — etwa zum Schutz von Kindern oder weil ein Partner besonders auf die Wohnung angewiesen ist.
Nutzt ein Ehegatte die Wohnung allein, kann der andere nach § 1361b Abs. 3 BGB eine Nutzungsvergütung verlangen. Diese orientiert sich am hälftigen Mietwert — also dem Anteil am Mietwert, der dem anderen Ehegatten zustünde, wenn die Wohnung vermietet würde.
Die Nutzungsvergütung entsteht nicht automatisch. Sie muss geltend gemacht werden. Wer jahrelang schweigt, kann diese Zeit nicht rückwirkend abrechnen — der Anspruch beginnt nach der Rechtsprechung frühestens mit dem Verlangen. Das ist ein Punkt, den Beteiligte in der Praxis häufig erst im Nachhinein erfahren.
Orientierungshinweis: Dieser Abschnitt beschreibt die gesetzliche Ausgangslage. Im Einzelfall können abweichende Regelungen gelten. Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung durch einen Fachanwalt für Familienrecht. Stand: Oktober 2026.
Das ist der häufigste Weg, wenn beide einig sind. Der übernehmende Ehegatte zahlt dem anderen seinen Anteil aus — entweder aus eigenen Mitteln, durch eine neue Finanzierung oder durch Umschuldung des bestehenden Darlehens. Voraussetzung: Die Bank stimmt der Schuldnerfreistellung zu.
Die Auszahlung orientiert sich am Verkehrswert zum Zeitpunkt der Einigung — nicht am ursprünglichen Kaufpreis, nicht an der Einschätzung einer Seite. Wer die Immobilie bereits für den Zugewinnausgleich bewertet hat, hat eine Grundlage; eine spätere Übertragung kann davon abweichen, wenn der Markt sich zwischenzeitlich verändert hat.
Wenn keine Seite übernehmen kann oder will, ist der gemeinsame Verkauf an Dritte oft der direktere Weg. Er setzt voraus, dass beide Ehegatten dem Verkauf zustimmen — bei der Beauftragung eines Maklers, bei der Preisfindung und bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags.
Der Erlös wird nach der Ablösung des gemeinsamen Darlehens zwischen den Ehegatten aufgeteilt — in der Regel entsprechend der Grundbuchanteile. Abweichende Anteile oder nachgewiesene Sonderzahlungen können zu einer anderen Aufteilung führen. Das sollte vor dem Notartermin schriftlich geregelt sein.
Scheitern beide anderen Wege, kann jeder Miteigentümer beim zuständigen Amtsgericht die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG beantragen. Das Gericht versteigert die Immobilie dann öffentlich, und der Erlös wird aufgeteilt.
Erfahrungsgemäß erzielt eine Zwangsversteigerung selten den Preis, den ein einvernehmlicher Verkauf am freien Markt brächte. Das macht die Teilungsversteigerung häufig zur wirtschaftlich schlechteren Lösung für beide Seiten — auch für denjenigen, der sie beantragt hat, um eine blockierte Einigung aufzulösen.
Eine Immobilienübertragung löst in der Regel Grunderwerbsteuer aus. Im Rahmen von Ehe und Scheidung sieht das Grunderwerbsteuergesetz (§ 3 GrEStG) jedoch zwei wichtige Ausnahmen vor:
Beide Ausnahmen gelten nur für Übertragungen zwischen den (früheren) Ehegatten. Verkaufen beide gemeinsam an eine fremde Person, fällt die reguläre Grunderwerbsteuer an. In Baden-Württemberg beträgt der Steuersatz 5,0 % des Kaufpreises (Stand: Oktober 2026).
Orientierungshinweis: Die steuerliche Behandlung im Einzelfall hängt von weiteren Umständen ab. Dieser Text ersetzt keine steuerrechtliche Beratung. Stand: Oktober 2026.
Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf an Dritte verkauft und wurde sie nicht ausschließlich selbst bewohnt, kann der Veräußerungsgewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG steuerpflichtig sein.
Ausnahme: Hat die verkaufende Person die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt, entfällt die Steuerpflicht.
Im Scheidungsfall kann das bedeuten: Zieht ein Ehegatte aus und nutzt die Immobilie seitdem nicht mehr selbst, läuft die Selbstnutzungsfrist für ihn anders als für den dort verbleibenden Partner. Wer die Zehnjahresfrist noch nicht überschritten hat und die Immobilie nicht mehr selbst bewohnt, sollte diesen Punkt vor einer Veräußerung klären.
Stand: Oktober 2026. Für Ihre konkrete steuerliche Situation wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.
In der Region Stuttgart — dem Kerngebiet, in dem immozeit tätig ist — variieren die Preisniveaus erheblich zwischen Stadtbezirken und Umlandgemeinden: Kornwestheim, Ludwigsburg, die Stuttgarter Innenstadt, der Rems-Murr-Kreis oder das Filstal sind keine homogene Wohnlage. Ein Wert, der in Waiblingen gilt, ist in Vaihingen ein anderer.
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte der Landeshauptstadt Stuttgart und der umliegenden Landkreise veröffentlichen Bodenrichtwerte und Marktberichte, die als öffentlich zugängliche Orientierung dienen. Diese Werte sind eine erste Grundlage — für ein individuelles Gutachten einer bestimmten Immobilie sind sie ein Ausgangspunkt, kein Ersatz.
Der Schritt, der in der Praxis am häufigsten aufgeschoben wird, ist derselbe, der am teuersten werden kann: die neutrale Bewertung zu einem Zeitpunkt, zu dem sie noch einen klaren Stichtag hat. Wer wartet, bis der Scheidungsantrag längst gestellt ist, bewertet rückwirkend — und zahlt dafür, dass der Sachverständige einen vergangenen Wert rekonstruiert.
Wenn Sie eine gemeinsame Immobilie in einer Trennung oder Scheidung haben, ist der erste sinnvolle Schritt eine neutrale Bewertung — bevor Positionen sich verfestigen und bevor der Stichtag für den Zugewinnausgleich liegt.
immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim. Wir kennen den Stuttgarter Markt und begleiten Fälle, in denen eine Immobilie Teil einer Scheidungsauseinandersetzung ist. Wenn Sie eine Einschätzung wünschen, nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Kein Auftrag ohne Ihre Entscheidung.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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