Haus bei Scheidung: drei Wege, eine Entscheidung

Die Situation, in der Sie diesen Artikel suchen

Sie sind in Trennung oder mitten im Scheidungsverfahren, und das Haus oder die Wohnung gehört Ihnen beiden. Vielleicht haben Sie noch kein Wort darüber gesprochen, wer ausziehen soll und wer die Kreditraten zahlt. Vielleicht haben Sie es besprochen, aber keine Einigung gefunden. Oder Sie haben sich geeinigt, aber nicht gewusst, wie die Übertragung steuerlich läuft.

Was jetzt ansteht, ist eine Entscheidung mit langen Folgen: für Ihre Finanzen, für Ihre Haftung gegenüber der Bank und für das, was am Ende übrig bleibt. Die gute Nachricht: Es gibt klare Schritte – und eine bestimmte Reihenfolge, in der sie gegangen werden sollten.

Drei Wege stehen fast immer zur Wahl

Wenn zwei Personen gemeinsam Eigentümer einer Immobilie sind und sich trennen, mündet die Situation in einer dieser drei Konstellationen:

• Einer übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus. Voraussetzung: Die übernehmende Person ist alleine finanzierungsfähig, und die Bank stimmt der Entlassung des anderen aus der Darlehenspflicht zu.
• Beide verkaufen gemeinsam an einen Dritten. Das erfordert Einigkeit über Preis, Zeitpunkt und die Verteilung des Erlöses.
• Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG: Sie kann von jedem Miteigentümer alleine beantragt werden und endet erfahrungsgemäß mit deutlich niedrigeren Erlösen als ein freihändiger Verkauf.

Die Teilungsversteigerung ist kein taktisches Mittel mit kalkulierbarem Ausgang. Sie ist eine Zerstörung von Wert: Der Versteigerungserlös liegt häufig erheblich unter dem Verkehrswert, weil Bieter die Zwangslage kennen und einpreisen. Wer damit droht, mindert auch den eigenen Anteil.

Warum der Verkehrswert zuerst kommen muss

Bevor irgendetwas anderes entschieden werden kann, brauchen beide Seiten eine gemeinsame Zahl: den Verkehrswert der Immobilie. Ohne ihn ist keine Auszahlung berechenbar, kein Zugewinnausgleich abzuleiten und kein Verkaufspreis fair zu beurteilen.

Der Begriff „Verkehrswert" ist in § 194 BauGB legal definiert als der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Er wird nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt – durch Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren, je nach Objekttyp.

Für den Stuttgarter Raum veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Baden-Württemberg regelmäßig Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte, die als Grundlage für jede seriöse Wertermittlung dienen. Ein Sachverständigengutachten, das auf diesen Daten aufbaut, schafft die neutrale Grundlage, auf die sich beide Parteien berufen können – und auf die ein Familiengericht im Streitfall zurückgreift.

Wer auf eine eigene Schätzung oder einen Online-Rechner vertraut, riskiert, auf einer falschen Basis zu verhandeln. Ein Gutachten, das beide akzeptieren, vermeidet spätere Auseinandersetzungen über die Zahl selbst.

Schritt 2: Zugewinnausgleich – was das mit der Immobilie zu tun hat

In der gesetzlichen Zugewinngemeinschaft (§§ 1372 ff. BGB) wird am Ende der Ehe ermittelt, wie viel Vermögen jeder Partner während der Ehe hinzugewonnen hat. Wer mehr hinzugewonnen hat, gleicht die Hälfte des Unterschieds aus.

Der Stichtag für die Berechnung des Endvermögens ist die Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB) – also der Tag, an dem der andere Ehepartner die Zustellung des Scheidungsantrags erhält. Ab diesem Moment ist der Wert der Immobilie für den Ausgleich festgeschrieben: Eine spätere Wertsteigerung fällt nicht mehr in den Ausgleich, eine spätere Wertminderung auch nicht.

Wichtig für die Berechnung:

• Das Anfangsvermögen wird auf den Tag der Eheschließung bezogen. Wer die Immobilie mit in die Ehe gebracht hat, muss das belegen können – typischerweise durch einen Notarvertrag oder eine Schenkungsurkunde.
• Verbindlichkeiten wie das Hypothekendarlehen mindern das Endvermögen.
• Erbschaften und Schenkungen bleiben grundsätzlich außen vor (§ 1374 Abs. 2 BGB), müssen aber dem Anfangsvermögen zugerechnet werden, damit sie den Zugewinn nicht aufblähen.

Was in der Praxis scheitert: Der Wert der Immobilie zum Stichtag ist nicht dokumentiert, weil damals niemand ein Gutachten beauftragt hat. Ein im Nachhinein erstelltes Gutachten ist möglich, aber streitanfälliger. Der Zeitpunkt der Beauftragung macht einen Unterschied.

Hinweis: Diese Darstellung ist eine rechtliche Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026.

Schritt 3: Das gemeinsame Darlehen – die unterschätzte Haftung

Wer für ein Darlehen mitunterzeichnet hat, haftet der Bank gegenüber weiterhin – unabhängig davon, wer in der Immobilie wohnt, wer die Raten zahlt oder was in einem Scheidungsvergleich vereinbart wurde. Die interne Einigung zwischen den Ehepartnern ändert an dem, was die Bank verlangen kann, nichts.

Eine Entlassung aus der Darlehenspflicht (Schuldnerbefreiung) erfordert die ausdrückliche Zustimmung der Bank. Diese wird sie nur erteilen, wenn die übernehmende Person alleine als hinreichend kreditwürdig gilt. Das ist eine Bonitätsprüfung – kein Automatismus, und kein Rechtsanspruch.

Muster, die in der Praxis immer wieder auftreten:

• Die Einigung zwischen den Partnern wird notariell beurkundet, ohne dass die Bank zugestimmt hat. Das Ergebnis: Beide haften weiter – egal, was der Notarvertrag sagt.
• Der ausziehende Partner stellt die Ratenzahlung ein und vertraut darauf, dass der Verbleibende das übernimmt. Die Bank nimmt beide in Anspruch.
• Ein Umschuldungsangebot der Bank wird nicht geprüft, obwohl sich dabei auch die Zinskonditionen neu verhandeln lassen.

Für den Stuttgarter Raum gilt: Je höher die Restschuld im Verhältnis zum Marktwert der Immobilie, desto enger ist der Spielraum bei der Klärung mit der Bank – und desto wichtiger ist es, diese Klärung früh im Prozess anzugehen, nicht nachdem alles andere entschieden ist.

Schritt 4: Ehewohnung und Nutzungsvergütung in der Trennungszeit

§ 1361b BGB regelt die Nutzung der gemeinsamen Ehewohnung während der Trennungszeit. Ein Ehepartner kann verlangen, dass ihm die Wohnung zur alleinigen Nutzung überlassen wird, wenn das unter Abwägung der beiderseitigen Interessen geboten erscheint – insbesondere wenn Minderjährige im Haushalt leben oder ein gemeinsames Wohnen unzumutbar geworden ist.

Wer die Wohnung alleine nutzt, schuldet dem anderen unter Umständen eine Nutzungsvergütung (§ 1361b Abs. 3 BGB). Die Norm verknüpft das mit der Billigkeit unter Berücksichtigung beider Vermögens- und Einkommensverhältnisse. In der Praxis orientiert sich die Höhe an der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Wann die Nutzungsvergütung konkret entsteht, ist nicht automatisch ab dem Trennungsdatum gegeben – sie muss in der Regel eingefordert werden. Wer sie nicht beantragt, riskiert, sie für zurückliegende Trennungsmonate im Nachhinein nicht mehr geltend machen zu können.

Hinweis: Ob und in welcher Höhe eine Nutzungsvergütung geschuldet wird, hängt vom konkreten Einzelfall ab und sollte rechtsanwaltlich geklärt werden. Stand: Oktober 2026.

Steuerliche Aspekte: Grunderwerbsteuer und Spekulationsfrist

Grunderwerbsteuer entfällt bei Übertragung zwischen Ehegatten

Überträgt ein Ehegatte seinen Anteil an einer gemeinsamen Immobilie auf den anderen, fällt grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer an. § 3 Nr. 4 GrEStG befreit Erwerbe zwischen Ehegatten unmittelbar; § 3 Nr. 5 GrEStG erfasst Erwerbe im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach Auflösung der Ehe.

Die Befreiung nach § 3 Nr. 5 GrEStG greift also auch dann noch, wenn die Übertragung nach der Scheidung im Rahmen des Zugewinn- oder Versorgungsausgleichs erfolgt – vorausgesetzt, der sachliche Zusammenhang mit der Vermögensauseinandersetzung ist erkennbar.

In Baden-Württemberg beträgt der Grunderwerbsteuersatz 5,0 % (Stand: Oktober 2026; Quelle: Finanzministerium Baden-Württemberg). Bei einem Objekt im mittleren Preissegment des Stuttgarter Markts ist die Befreiung daher kein steuerrechtliches Detail, sondern ein finanzieller Unterschied in relevanter Größenordnung.

Die steuerliche Behandlung hängt vom Einzelfall ab. Für verbindliche Auskunft wenden Sie sich an einen Steuerberater. Stand: Oktober 2026.

Die Zehnjahresfrist bei Verkauf an Dritte

Wird die Immobilie an einen Dritten verkauft, kann der Veräußerungsgewinn der Einkommensteuer unterliegen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG) – und zwar dann, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie in dieser Zeit nicht selbst bewohnt wurde.

Es gibt zwei Ausnahmen:

• Wer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt hat, ist von der Steuerpflicht befreit – unabhängig davon, ob die Zehnjahresfrist abgelaufen ist.
• Wer die Zehnjahresfrist abgewartet hat, zahlt auf den Veräußerungsgewinn keine Einkommensteuer.

In Trennungssituationen ist die Eigennutzung oft nicht mehr vollständig gegeben, sobald ein Partner ausgezogen ist. Wer auszieht, nutzt die Immobilie nicht mehr selbst – auch wenn der andere Partner noch darin wohnt. Das kann Auswirkungen auf die steuerliche Einordnung des Verkaufs haben, wenn der Zeitpunkt nicht sorgfältig gewählt wird.

Für die steuerliche Beurteilung im Einzelfall ist ein Steuerberater hinzuzuziehen. Stand: Oktober 2026.

Was in der Praxis den Unterschied macht

Nicht die Rechtslage ist in den meisten Fällen das Problem – sie ist klar, wenn man sie aufdröselt. Das Problem ist die Reihenfolge, in der Entscheidungen getroffen werden, und die Klärungen, die dabei übersprungen werden.

• Kein gemeinsamer Ausgangspunkt: Beide Seiten haben eigene Vorstellungen vom Wert der Immobilie. Ohne ein akzeptiertes Gutachten dreht sich die Verhandlung um zwei verschiedene Zahlen – eine davon ist immer falsch.
• Das Darlehen wird aufgeschoben: Die Einigung über die Immobilie kommt zustande, die Klärung mit der Bank wird auf später verschoben. Später gibt es keine gemeinsame Verhandlungsposition mehr.
• Der Stichtag nach § 1384 BGB läuft unbemerkt: Der Wert der Immobilie zur Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags wurde nie dokumentiert. Im Nachhinein ist das rekonstruierbar, aber streitanfälliger.
• Die steuerliche Seite wird nicht mitgedacht: Wer die Zehnjahresfrist bei Verkauf an Dritte um wenige Monate verfehlt, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer. Das lässt sich mit rechtzeitiger Planung vermeiden.
• Die Teilungsversteigerung als Druckmittel: Sie endet selten gut für denjenigen, der sie beantragt. Was als taktisches Mittel gedacht war, führt zu Erlösverlusten, die beide Seiten treffen.

Nächster Schritt

Wenn Sie sich im Stuttgarter Raum befinden und eine neutrale Bewertung als gemeinsame Grundlage benötigen, ist das Formular auf dieser Seite der direkte Weg. immozeit ist in Kornwestheim ansässig und kennt den Stuttgarter Markt – die Landeshauptstadt, die umliegenden Landkreise und den gesamten Mittleren Neckar – aus eigener Praxis.

Eine Bewertung erzwingt keine Einigung. Sie schafft aber den einzigen Ausgangspunkt, von dem aus eine Einigung möglich wird. Alles andere – Zugewinnausgleich, Bankgespräch, steuerliche Optimierung des Zeitpunkts – beginnt erst, wenn über den Wert keine Uneinigkeit mehr besteht.